三面採光正三房+平車  東區買屋 / 東區買房 - 台南房產推薦正東區鄰近成大採光極佳三房平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1758 萬~~1728 萬 (含車位價)
參考單價：32.38 萬/坪
地址：台南市東區長榮路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：澄品觀邸
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：53.37 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.95 坪
附屬建物面積：3.78 坪
共同使用：24.64 坪
土地面積：5.62 坪
樓別/樓高： 11樓 / 14樓
屋齡：15 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2735 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：市立崇明國小、市立崇明國中、家齊高中、長榮高中、台南大學、成功大學
生活機能：大同市場、崇德市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活機能：位於台南市東區核心，鄰近長榮路、大同及崇德市場，步行即可逛夜市，生活便利。交通與基建：緊鄰成大、成大醫院及南紡購物中心，且預計 2026 年鐵路地下化完工後將增設通勤車站。居住品質：高樓層（11 樓/14 樓），無遮擋三面採光視野開闊；一層僅兩戶隱私性佳，社區嚴格管理且有合法電動車充電樁。學區資源：鄰近崇明國小、國中及家齊、長榮高中等學校，適合有學齡兒童的家庭。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：屋齡約 15 年，雖非老舊大樓，但已進入中古房產階段，未來若轉手可能需評估貸款年限。價格門檻：總價約 1,728 萬元，參考單價近 32.38 萬/坪，對於預算有限的買家而言具有一定門檻。維護成本：每月管理費 2,735 元，長期持有需納入家庭開支考量。
機會 (Opportunities)	交通便利性提升：隨著鐵路地下化工程於 2026 年底完工，東區交通動線將更完善，可能帶動區域房價潛力。產值穩定需求：鄰近成大醫院與大學區，對於租屋或購屋自住的需求長期穩定，流動性佳。節能趨勢：社區內唯一具合法充電樁設施的戶別，符合現代電動車主使用習慣，增加未來轉手賣點。
威脅 (Threats)	施工潛在影響：鐵路地下化工程雖利好交通，但在 2026 年完工前可能存在施工噪音或交通動線改變的短期干擾。市場波動風險：整體房產市場若面臨調整，總價較高的物件可能需較長時間脫手或轉售獲利空間壓縮。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮

此物件對於在東區工作的家庭、或是關注文教與醫療資源的買家而言，具備相當高的自住與保值價值。主要理由有三：首先，地點優勢明顯，不僅生活機能成熟，更享有高樓層三面採光與一梯兩戶的高隱私度居住環境；其次，未來鐵道地下化完工將進一步強化交通連結，提升區域流動性；最後，周邊完善的學區資源與成大商圈支撐，讓其長期持有多數穩定性。建議買房者在購買前確認對施工期程的接受度，並評估自身房貸預算是否寬裕，整體而言是一項優質的置產標的。